Изучая ипотечные программы, наверняка вы уже не раз встречали в рамках одной программы какого-либо банка целую матрицу по разбивке процентных ставок кредитования в зависимости от разных условий. Одним ипотека обходится в 9%, другим в 17%...

Давайте разберемся, от чего зависят ставки по ипотеке:

1. Ставки по ипотеке зависят от рынка (вторичное жилье или новостройка).
В случае новостройки банки вначале (на этапе строительства) подымают ставки по ипотеке на 1-3% - до сдачи квартиры и оформления в собственность. Далее ставки вновь орпускаются до уровня кредитования вторчиного жилья. Эта мера связана с повышенными рисками банка на этапе строительства, т.к. на протяжении этого периода фактически квартиры еще нет, а есть лишь неоке бумажное обязательство ее "появления" в будущем от застройщика.

2. Ставки по ипотеке существенно зависят от первоначального взноса заемщика.
В среднем минимальный порог первоначального взноса при ипотеке - 10%; при нем, естественно, банки будут требовать максимальную ставку. В случае же 50-70% первоначального взноса банк предоставит ставку по ипотеке существенно ниже. Оно и понятно, чем больше накопления, тем банк лояльнее к заемщику, т.к.:
- заемщик давно имеет серьезные намерения по приобретаемой квартире, он уже "вложился" в нее;
- заемщик умеет откладывать средства, т.е. финансово дисциплинирован;
- заемщик быстрее погасит кредит, т.к. первоначальный взнос существенен.

3. Ставки по ипотеке зависят от срока кредитования.
При длинных сроках (15-30 лет) ставка по ипотеке повыше (в среднем на 1%), чем при сроках до 15 лет. Однако простым сокращением срока в заявке решить этот вопрос не удастся. Посмотрите на формулу аннуитетов, там видна четкая зависимость: чем меньше срок кредитования, тем больше ежемесячный платеж. А теперь вспомним требования банка к доходам исходя из суммы кредита: аннуитет должен составлять не более 30-50% от ежемесячного дохода. Это значит, что тут мы либо попадаем в категорию "до 15 лет", либо нет. Если попадаем, то часто лучше этим воспользоваться. 

4. Ставки по ипотеке зависят, конечно, и от категории заемщика.
Банки делят своих заемщиков-физических лиц примерно так:
- пришедшие "с улицы" (т.е. ни в одной из категорий ниже);
- сотрудники крупных компаний из ТОП-100;
- сотрудники компаний-партнеров;
- сотрудники банка.
Соответственно, сверху вниз: ставка по ипотеке будет уменьшаться с ростом лояльности банка к последующей категории заемщиков.

5. Ставки по ипотеке зависят от подтверждения дохода заемщика.
А подтвреждение дохода может быть следующим:
- по форме 2-НДФЛ;
- в произвольной форме (или по форме банка), заверенная работодателем.
Само собой, при 2-НДФЛ ставка выгоднее.

6. Ставки по ипотеке зависят от наличия/отсутствия поручителей.
Не путать с созаемщиками (в случае официального брака они часто даже обязательны). Поручители - это второе по значимости обеспечение банка после залога (в данном случае приобретаемой квартиры), т.к. они полностью берут все обязательства по ипотеке на себя в случае вашего дефолта. Поэтому если вы с поручителем, то многие банки готовы немного снизить ставку по ипотеке.